房产投资“出海”

“国内不让买，到国外买房去”! 当中国楼市遭遇“红灯”之时，充盈的民间投资资金调转枪头，从国内房产市场转而投向海外地产。

3月初的一个周末，在上海南京西路的一家五星级酒店内，一场海外房产投资推介会正在举行。律师、留学顾问、银行代表、移民顾问……，购房者可能需要接触的部门悉数到场，一个不少。

“今天上午我们就已经接待了二十几组意向客户，其中三套已经当场被预定。”项目代理公司的一位工作人员显得非常兴奋。她表示，楼盘销售情况相当不错，在最近不到两个月的时间，这已经是他们举办的第四场推介会了。

有意思的是，就在这场推介会大厅的正对面，另一场海外房产推介会也在举行，只是所推介的国家和项目都不一样。

于是，一场小小的争夺在这里产生了：每当看到对面有观众出来休息的时候，另外一家代理公司的共工作人员都会微笑着向他们招手示意，表示也可以过来看看他们的项目。

其实，最近类似这样的场景在上海并不罕见。加息、限购、房产税、利率上浮……当国内楼市遭遇“红灯”之时，充盈的民间投资资金从国内房产市场转而投向海外地产。美国洋房、澳大利亚别墅、新加坡公寓、还有以往很少来中国叫卖的英国房产，都纷纷现身。

　　中国买家受欢迎

“国内不让买，到国外买房去!首付一成可贷八成，租金包达8%！”这是一家海外房产代理公司群发的广告短信内容。

“这段时间感觉特别明显，打电话来咨询的客人突然多了很多，上个星期我们委托广告公司群发了一次短信，居然两天之内就接了近200个咨询电话，而以前发短信后最多接二三十个电话！”这家海外房产代理公司的副总高兴地说，新政及限购令一出，对于海外置业的拉动作用非常明显。

另外，由于欧美不少国家仍未彻底摆脱金融危机、欧债危机的阴影，经济的衰退导致了这些国家房价的持续下跌；而与此同时，人民币正处在不断升值的上行通道里，双重效应的叠加，使得国内的投资客感觉正是投资国外房产的好时节。

“按照我们所掌握的数据，在经历了轮番调控后，选择投资海外地产的人比平时高出近两成”。澳洲铂地房产销售主管于俊说，房地产调控意外催热了中国人海外投资的热情。

主营海外房产代理的美亚置业董事长梁健立对最近的行情也感到震惊：“截止到去年底，我们业绩增加了35%。”他补充说，事实上，中国人在海外投资房地产一直存在，最近由于国内房地产调控的影响，到海外投资房产的中国人数量有了比较大的增长。

有数据统计，2010年通过房产中介赴海外买房保守估计50亿元。如果加上直接去海外买房的人，实际的规模就大多了。根据美国当地一家媒体的报道，近3年之间，华人在美国的移民投资超过了1700亿美元。

其实，中国买家的实力早已被很多人认同。美国龙安集团总裁饶及人就曾表示,虽然最近在美购房的中国人选择一次性付款的数量相较之前多了不少，但因为华人还款的记录非常好,美国的银行非常乐意贷款给华人。

不久前，世界最贵豪宅“小凡尔赛宫”也瞄上中国买家。这个由美国高端房地产经纪公司推出价值1.25亿美元(约合人民币8.4亿元)的“世界最贵豪宅”——洛杉矶“利斯之花”，就将目光瞄准中国超级富豪。

这家公司是以经营高端房地产见长的美国科威国际不动产公司，他们认为中国有许多潜在的富有买家。

　　“纯投资”成为主旋律

也许很多人在思考一个问题：花上几百上千万到国外去买一套房究竟是做什么用呢？

当然，首先是用。近年来国内出国留学人数迅猛增长，其中90%以上都是自费生。日益庞大的留学队伍为海外置业创造了越来越大的需求。

据澳洲铂地房产销售主管于俊分析：留学生在国外读书一般都在5年以上。与其支付高昂的租金，不少经济条件比较好的家庭都选择在学校附近购买房屋自住。等孩子回国后,再将房子交由代理公司租出去,继续收取租金。

但这还不是最主要的。有调查表明，近年以来，纯投资的人群数量不断攀升，海外置业目的不再局限于移民、孩子教育。第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陈彦辛认为纯投资的比例已经达到1／3。

对此，高力国际海外物业部董事王璐的判断相对谨慎，她认为投资性需求的购房比重大概在1／5左右，但她同样认为未来这一需求将继续增加。

“去海外买房的购房者形形色色，有私营企业家，有子女在外留学的学生家长，也有专业的投资者，不过，大多数海外购房者没有看到房子就买房。”于俊说，相当一部分人把在海外购房当作单纯的投资行为，因此很少到当地实地考察就出手购买。

当然，代理公司也会组织海外看房团，一般是4~5天,费用在1万~2万人民币。据于俊介绍，他们公司每月都会组织一次海外看房团活动，而如果有成交的客户，这笔出国看房的费用可以当购房款抵用。

　　中国买家青睐谁？

根据全球五大行之一的仲量联行分析预测，2011年，全球房地产市场预期将出现继2007年以来表现最强劲的一年。除非发生全球金融动荡，否则，在2010年同比增长50％的基础上，仲量联行预计2011年全球房地产投资量将同比上升20~25％。

哪些地区的房子将成为中国投资者所热衷的投资选择呢?据中原地产调查显示，颇受华人青睐的海外市场主要包括北美、欧洲、澳大利亚以及新加坡、香港、澳门等地。

而房地产业外国投资者协会(简称AFIRE)所做的调查则表明，选择2011年房地产投资目标时，美国所获票数居首位，是第二名英国的四倍之多。该项调查以压倒性优势将美国商业房地产市场列为2011年投资首选，并且认为美国市场升值潜力最大。

实际上，金融危机爆发后，很多人就开始吵着要去美国“抄底”，美国一度成为中国投资者理想的投资“热土”。美国房地产市场经过3年的回调震荡，全美住房价格累积下跌近30%，目前大部分地区已经止跌，正在从谷底开始缓慢挣扎着企稳回升。

但不可否认的是，美国房价能够在去年骤然见底主要得力于美国政府的救市措施，随着这些措施逐步退市，市场回暖前景依然不明朗。另外，美国房产每年要交纳的物业税非常高，这点是很多中国投资者并不了解的。

同样位于北美的加拿大也是中国投资者的一大投资胜地。作为全球最大的移民国家之一，仅温哥华华裔就占了总人口的1/7，加上低抵押贷款率，宽松的信贷政策也无疑吸引了中国内地投资者。

根据高力国际研究显示，在华人聚集地温哥华市西区与列志文市，中国内地买家几乎占据了整个市场。在过去5年里，加拿大房价每年都在增长，平均涨幅在10%左右。

而对于澳大利亚来说，其与中国刚好相反的气候特点，成为中国投资者热衷的最大理由。

目前,澳大利亚回报最高的投资区域当属悉尼、墨尔本、黄金海岸。

不久前，仅在澳大利亚黄金海岸3个来自上海的购房团豪掷人民币超亿元，购买下该地30多套物业，一跃成为此地房产市场的第一买家。有统计数据表明：在刚刚过去的财政年度，华人投资客在昆斯兰州总共购买161个物业，平均价位约为45万澳元，遥遥领先于英国、南非、日本等地的投资客，成为当地置业最多的群体。

新加坡的房产和澳大利亚相似，只不过沟通比澳大利亚有优势。因为新加坡是除了中国之外，唯一一个使用简体中文字作为日常通用语言文字的国家。

在新加坡购房，外国人和新加坡人享受同样的贷款政策和程序。据新加坡当地一位房产专家介绍，一年来，有些楼群有近25%的买家来自中国。

而对于以往鲜有来中国露面的英国房产来说，伦敦房产是英国房产的主要代表。伦敦作为国际金融中心的吸引力使其成为国际房产投资的主要目的地，加上2012年奥运会，更成为了近期的一大置业热点。目前，伦敦投资客的国籍已经从2008年的30个国家增加到最近的超过50个国家，而中国投资者的比例占到了10.8%。

　　海外房产难赚大钱

投资国外房产，能不能赚钱总是一个非常重要的问题。

有房地产业内人士认为，因为目前投资渠道狭窄，房地产仍然是个人投资的主要选择。

业内预测，由于国内一系列楼市宏观调控政策的叠加效应以及对投资投机购房的严厉打击，将有可能进一步加剧国内资金投资海外房地产的现象。

然而，投资海外房产是否能如几年前的中国楼市一样，稳赚不赔呢？“其实并没有那么理想，如果几年前买中国的房子，可能一年能够涨一倍，但如果有谁告诉你买澳洲的房子一年能够涨一倍，绝对是骗人。”对于这一问题，美亚置业董事长梁健立这样说，他认为，与中国大涨大跌的楼市相比，海外房产则是一个稳步上升的过程。

此外，梁健立透露，在他所接触的客户中，将资产转移到国外、最大限度规避风险其实才是最重要的买房理由。

“相比内地，不少国家和地区仍是投资的价格洼地，但海外房产投资风险非常大。”仲量联行投资部经理刘裕通也表示，各个国家、地区政策、法规的不同给不少投资者带来了风险。

他认为，第一风险来自于对当地政策的不熟悉，其次是房产在交接、买卖上都要花费大量精力和时间，若人在内地，不能及时交易，就会错失升值的机会。

总而言之，投资海外房产也需三思。毕竟，从各种情况来分析，房地产直接投资的黄金时代已经过去，即便是海外房产，也很难再见10年前房地产的美景了。