地产股仍有机会反弹

正所谓物极必反，盛极必衰，房价数年如一日连续上行，也就为日后的下行埋下了伏笔。经过一系列政策与市场的博弈后，房价还是展现了回归理性的趋势。多地成交量连续数个月下滑，市场观望气氛浓厚，宣告了地产业进入调整期，地产股也面临一场血雨腥风。

地产行业进入调整期，这也直接影响将近40个行业，导致相关产业的需求增速放缓，短期内对经济运行产生一定的压力。不过6月份的分项数据指标显示，房屋新开工面积降幅较前5个月收窄，竣工面积增速较前5个月有所提高，商品房销售面积和销售额降幅较前5个月收窄。地产行业进入调整期的原因主要为2013年整体购房需求的大透支、投资者购房成本上升（85折到上浮10%，相当于房价上升10%以上）、房企自2010年以来的累积高库存以及人口红利的不断减弱。

下半年，整体而言房地产市场将转向供大于求的买方市场，房企将面对利润率下滑、销售回款速度减缓、融资成本不断上升等压力。因此，房企下半年将处于积极去存货的过程，考虑未来居民收入水平的增长和不断推进的城镇化进程，以及政府主导的微刺激政策逐渐发力、金融市场流动性的继续改善、银行信贷政策的逐步放松以及房地产企业自身完成全年销售目标的压力，以此为基础分析，今年下半年三季度末至四季度房地产市场有可能迎来一波小幅的反弹和销量的上升。同时结合大范围限购政策的不断放开，政策传导的时滞性也使行业未来的3～6个月内逐步回暖的可能性不断加大。

上市公司表现不一

上半年低迷的楼市成交量直接拉低了A股地产类企业的期望值，使行业销售的增速均值接近于零，各企业的半年业绩完成目标差异性较大，两极分化严重。不过，尽管成交量下滑，整体房价依然保持平均7%的增长速度，更是加重了市场观望情绪。

A股地产股中，万科上半年的销售业绩突破千亿大关，2013年制定的全年两千亿的销售目标也完成过半，同时，万科销售额及销售面积稳居上市房企首位；其次，华夏幸福半年度完成240亿元的销售额，首次超越招商地产、金地集团，同时在全年业绩完成率上排名A股上市房企第二位。在房企销售完成率榜单上，排在前位的不是传统的TOP10企业，如旭辉、华夏幸福、保利置业等都在快速跃升，发展势头迅猛。

对比而言，招商地产、蓝光地产、绿地集团及荣盛发展上半年的业绩完成率偏低，均低于36%，排名榜单末尾。上半年招商地产的销售额与销售面积同比分别下滑17%与10%，荣盛发展销售额与销售面积同比分别下滑3%与14%，在A股上市企业中业绩下滑幅度较大。在整体房企上半年销量不及预期的前提下，借着限购政策放开及宽松的流动性环境，下半年的“金九银十”值得期待，未来无论是以价换量还是其他营销模式进行的去库存动作，都将使下半年房企的销售业绩具有一定的支撑。

上市房企并购整合值得关注

目前，各地方政府纷纷取消限购令，累积已经将近30多个中小城市取消，以及近期不断传出北上广深等一线城市放松的信号，随着整体性的政策放松传导，未来将会激发一定的潜在需求增长，尤其是大中城市的刚性需求以及一些前期被压抑的改善型需求和潜在需求。

长期来看，房地产黄金十年结束，紧接着地产将进入一个并购整合的时代，强者恒强效应不断显现。优秀的上市房地产企业将会通过并购、精细化管理以及深耕以房地产服务为中心的产业链达到占领市场份额的同时，保持持续盈利。随着预期的明朗以及随后政策的持续刺激，以及下半年按揭利率的下行预期，房地产板块行情的反弹将会是大概率事件。

文/戴亭园

金融工程硕士，金融风险管理师（FRM）、全球风险管理协会（GARP）会员，曾在信托公司、基金公司从事不动产金融、资产管理业务，目前为上海某金控集团不动产金融部总经理。