公募首单REITs鹏华基金又拔头筹

6月26日起，鹏华前海万科REITs公开发售。这一刻将被载入中国金融创新史册。

这意味着公募基金的投资范围再次延伸，从此前嘉实元和基金的"股权"扩展到了"不动产领域"，也就是专业人士眼中除股票、债券、货币以外的第四类资产；而公募版REITs的诞生更意味着国内一直在碎步小走的REITs进程迈出了一大步，真正面向了更多的公众投资者，门槛低、流动性强。

所谓REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

按照海通证券[-9.83% 资金 研报]测算，如果按照1960 年美国REITs 发展初期的规模占比看，未来我国发展REITs 初期的规模将达704.88 亿元，再比对美国REITs发展历程，可预计我国未来上市REITs 规模将达7.72 万亿元。

目前净值规模超7万亿元的公募有望在数万亿元的REITs份额中分一杯羹。

不过值得注意的是，在多方呵护下才曲折诞生的鹏华REITs是否具有复制经验仍值得考究。

公募版REITs破冰

深圳证券交易所副总经理林凡说，10年前深交所就有一个专业的团队一直在跟踪海外REITs的发展经验，也一直在探索国内REITs的发展路径。

鹏华基金董事长何如说，过去5年，鹏华对北美、欧洲和亚太地区的REITs企业、行业协会、服务机构等开展了超过200多人次的实地调研，并发行了国内首只投资海外REITs的QDII基金。

毫不夸张地说，公募版REITs是在多方殷殷期盼下、集宠爱于一身的新生婴儿。

据记者获得的产品资料显示，鹏华前海万科REITs是一只存续期为10年的封闭式混合型发起式基金，预计年化收益率在7%-8%，募集上限30亿元，基金成立后，场内份额可在深圳证券交易所上市交易。封闭运作期内，基金资产不超过50%的部分，是通过增资入股，获得万科前海企业公馆50%的股权，该部分股权对价12.7亿，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间万科前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。

据记者了解，截至2015年3月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。

除此之外，另外50%资产，鹏华前海万科REITs还将投资固定收益类产品，也会部分参与打新。

基金的投资顾问和基石投资者-前海金控将以自有资金认购3亿份额，自基金合同生效之日起2年内不得转让。同时我们鹏华基金作为基金管理人也会以自有资金认购1000万份额。"鹏华前海万科REITs基金经理尤柏年接受记者采访时表示。

鹏华基金市场部人士处了解到，机构投资者对该产品的兴趣非常大，都想将此产品作为资产配置的一类，一是支持金融创新，另外也是资产配置的一种有效尝试。

积极进行认购，希望拿更多的份额。"兴业银行[-6.36% 资金 研报]深圳分行副行长彭后华告诉记者。

创新启示：项目先行

国内REITs的发展可谓一波三折。如果回溯历史，2003年深交所就有专门的团队在研究REITs了。

"2003年的时候，深交所就有专门针对REITs相关的交易结构层面的梳理和研究；到2006年的时候，深交所就准备了相关的项目，但最后没有太落地，到2008、2009年中国证监会又组织REITs的相关规则起草工作，这也是行内的一个大事。其实当时从制度层面来讲，已经有过非常全面的一些梳理和相关配套规则的制定。"东方证券资产管理公司副总经理周代希梳理道，周代希先生曾在深圳证券交易所任职10年，并全程参与了中国证监会资产证券化业务制度设计与规则起草工作，"后来考虑到先推制度的顶层设计有难度，就更多地考虑了项目先行的模式。"

相对于2014年推出的首批私募性质的REITs-中信启航和苏宁云创等，公募版REITs更接近真正意义上的REITs，"产品的公募化，使得持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者，这是鹏华前海万科REITs的主要意义。"中国REITs联盟秘书长王刚表示，该款产品的获批，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。

鹏华前海万科REITs的诞生是金融创新的必然结果，却也是天时地利下的偶然结晶。

2014年2月，肖钢主席来前海视察，前海金控就提出了要在前海试点REITs业务，当时肖主席非常支持，也希望前海金控尽快拿出一个比较好的方案出来，"所以当时前海金控的压力是非常大的。"前海金控总经理邓钢透露。

而鹏华基金，从2012年开始就与深圳市前海管理局就中国公募REITs可行性开放广泛的合作调研。2013年初，深圳证监局在证监会领导下，着手开展在前海试点设立公募REITs的相关研究。2014年，肖钢主席到前海调研，明确支持REITs等金融创新。2014年12月，证监会发布支持资本市场改革创新，加快推进前海金融试点改革的15条意见，为设立前海公募REITs奠定了基础。

记者了解到，鹏华基金在这只产品的设计上更是联合了旗下子公司鹏华资产的团队力量，"鹏华资产抽调了三四个人的优秀团队与鹏华基金内部六七个部门的优秀骨干员工，组成了大概十几个人的项目小组。"鹏华基金副总裁高鹏告诉记者。高鹏和鹏华基金总裁邓召明也是这REITs基金项目组的主导者。

深交所副总经理林凡透露，鹏华版REITs获批后，有多家基金公司主动找上深交所有涉足意愿，"前海REITs推出以后，有很多基金公司也已经开始找上门了，我们还跟证监会的领导交流，下一步应该怎么应对，现在大家的积极性很高。我们非常相信未来国内的REITs品种会不断增加，规模会不断扩大，可能会成为资本市场的一个重要产品。"林凡表示。